Comprar una vivienda, adquirir un terreno, recibir una propiedad por herencia o aceptar una donación representan decisiones que fortalecen el patrimonio familiar. Sin embargo, especialistas advierten que omitir la formalización de estas operaciones ante un notario puede generar conflictos legales, pérdidas económicas e incluso disputas judiciales que se prolonguen durante años.
De acuerdo con expertos de Kallify, aunque muchas personas consideran que un contrato privado es suficiente para acreditar la adquisición de un inmueble, la falta de escrituración deja abierta la puerta a diversos riesgos que pueden afectar la certeza jurídica de la propiedad.
¿Qué significa formalizar la compra de un inmueble ante un notario?
La formalización consiste en elevar a escritura pública actos como una compraventa, una donación o una adjudicación por herencia. Mediante este procedimiento, el notario da fe de que las partes celebraron el acuerdo conforme a la ley y de manera voluntaria.
Además, la escritura pública permite inscribir el cambio de propietario en el Registro Público de la Propiedad, paso indispensable para consolidar jurídicamente la titularidad del inmueble.
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¿Un contrato privado convierte automáticamente a alguien en propietario?
Aunque un contrato privado puede generar efectos legales entre las partes, especialistas señalan que no sustituye las ventajas jurídicas que ofrece una escritura pública inscrita. La ausencia de este trámite puede derivar en escenarios complejos frente a terceros o ante circunstancias imprevistas, como el fallecimiento del vendedor.
Los principales riesgos de no escriturar una propiedad
Incertidumbre jurídica sobre la propiedad
Uno de los principales problemas es la falta de certeza jurídica. Si el vendedor fallece antes de formalizar la operación, pueden surgir complicaciones con herederos, albaceas o representantes legales, retrasando el proceso o derivando en procedimientos judiciales.
Incluso cuando existe un poder otorgado para concluir la operación, éste puede extinguirse con la muerte del poderdante o del apoderado, generando nuevos obstáculos para el comprador.
Vulnerabilidad frente a terceros
Sin escritura pública inscrita, la transmisión de la propiedad no puede registrarse oficialmente.
Esto significa que el inmueble podría seguir apareciendo como propiedad del vendedor, permitiendo que acreedores reclamen bienes para cubrir adeudos o que terceros intenten imponer gravámenes sobre la propiedad.
Riesgo de fraude o doble venta
Otro de los riesgos más frecuentes es la doble venta.
Si la operación no se formaliza, el vendedor podría transferir el inmueble a otra persona. En una controversia de este tipo, quien cuente con la escritura inscrita en el Registro Público tendrá una posición jurídica más sólida para acreditar la propiedad.
Dificultades para vender posteriormente
La falta de escrituración también limita la posibilidad de disponer libremente del inmueble.
Al no existir una acreditación formal de la titularidad, futuros compradores podrían cuestionar la legitimidad de la venta, afectando el valor comercial y retrasando operaciones inmobiliarias.
Problemas sucesorios y hereditarios
Cuando una persona fallece sin haber formalizado la adquisición de una propiedad, los herederos pueden enfrentar dificultades para acreditar sus derechos sobre el inmueble.
Esta situación suele traducirse en procedimientos sucesorios más complejos, largos y costosos.
Impuestos, actualizaciones y recargos
Desde la perspectiva fiscal, la falta de escrituración también puede generar consecuencias económicas.
Kallify explica que tanto el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles como el ISR por enajenación pueden generar actualizaciones y recargos desde la fecha de celebración del contrato privado hasta la formalización definitiva mediante escritura pública.
¿Cómo evitar problemas al comprar una propiedad?
Los especialistas recomiendan realizar una revisión jurídica previa antes de concretar cualquier operación inmobiliaria.
Según explicó Diana Sandoval, directora general de Kallify, es recomendable solicitar una dictaminación jurídica que permita verificar:
- La identidad del vendedor.
- La existencia de copropietarios.
- La participación del cónyuge cuando sea necesaria.
- Posibles procesos sucesorios pendientes.
- Gravámenes o adeudos registrados sobre el inmueble.
- La situación jurídica y registral de la propiedad.
“Antes de firmar cualquier contrato de compraventa, es recomendable solicitar una dictaminación jurídica para encaminar el proceso de adquisición de una propiedad hacia una escrituración segura”, señaló Sandoval.
