La evolución del nearshoring en México dejó de ser una expectativa para convertirse en una transformación estructural que está redefiniendo la demanda inmobiliaria, la inversión productiva y el papel de las FIBRAs dentro de la economía de Norteamérica. Esa fue una de las principales conclusiones del panel “El papel estratégico de las FIBRAs en la reconfiguración productiva de Norteamérica”, realizado durante el FibraDay 2026 de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA).
Directivos de los principales fideicomisos inmobiliarios del país coincidieron en que México atraviesa una oportunidad de largo plazo impulsada por la relocalización de cadenas de suministro, la integración económica regional y la creciente demanda de infraestructura industrial, comercial y corporativa.
El nearshoring entra en una nueva fase
Durante el encuentro, Lyman Daniels, presidente de CBRE para México, Colombia y Costa Rica, planteó que el fenómeno ha evolucionado hacia lo que denominó un “Nearshoring 2.0”, una etapa donde el debate ya no gira en torno a la existencia del fenómeno, sino a su impacto permanente sobre la economía mexicana.
“Hemos hablado del nearshoring durante meses, pero hoy estamos al otro lado de la narrativa. La pregunta ya no es si el fenómeno es real, sino cómo está cambiando estructuralmente a México y cómo nos adaptamos a la nueva dinámica comercial con Estados Unidos”, señaló Daniels durante el foro.
La discusión se centró en cómo las FIBRAs mexicanas están adaptando sus estrategias de inversión para responder a las nuevas necesidades de manufactura, logística, comercio y servicios que exige la integración productiva regional.
LEE: Empresas mexicanas aceleran adopción de IA contractual
Norteamérica fortalece su posición económica
Uno de los argumentos más destacados del panel fue la fortaleza estructural de Norteamérica frente a otros bloques económicos.
Gonzalo Robina, director general de Fibra Uno, explicó que aproximadamente el 85% de lo que se produce en la región se consume dentro de la propia región, una dinámica que fortalece las cadenas de valor y reduce vulnerabilidades frente a mercados externos.
De acuerdo con los participantes, esta integración económica, sumada a la autosuficiencia energética y la complementariedad entre México, Estados Unidos y Canadá, coloca a Norteamérica en una posición privilegiada para liderar el crecimiento económico durante las próximas décadas.
Infraestructura, energía y agua definirán las inversiones
El panel también identificó cuáles serán los factores que determinarán la competitividad de los mercados inmobiliarios en los próximos años.
Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie, afirmó que los mercados secundarios dentro de los corredores industriales están ganando atractivo debido a la disponibilidad de infraestructura crítica, particularmente energía eléctrica y acceso al agua, elementos que se han convertido en requisitos indispensables para la instalación de empresas globales.
Retail y oficinas sorprenden al mercado
El regreso de los usos mixtos y el comercio
Aunque el segmento industrial continúa concentrando gran parte de la atención de inversionistas y desarrolladores, el sector comercial comienza a mostrar señales de fortaleza.
Gonzalo Robina destacó que el consumo interno mantiene un comportamiento sólido, lo que ha impulsado incrementos en rentas comerciales que incluso están alcanzando niveles comparables a los observados en propiedades industriales. Además, adelantó que podrían anunciarse nuevos proyectos vinculados a retail y desarrollos de usos mixtos.
Oficinas premium anticipan recuperación
Otro segmento que podría registrar un cambio relevante es el de oficinas corporativas.
Salvador Daniel, director general de Fibra Danhos, señaló que las oficinas Clase A y los proyectos de usos mixtos ubicados en zonas estratégicas enfrentarán un escenario favorable debido a la limitada disponibilidad de grandes espacios en mercados primarios.
México busca consolidarse como una estrategia de largo plazo
Hacia el cierre del panel, Jorge Girault, director general de Fibra Prologis, sostuvo que México cuenta con ventajas competitivas que trascienden la coyuntura del nearshoring.
El directivo aseguró que el país dispone del capital, los sistemas y las condiciones necesarias para acelerar su crecimiento y posicionarse por encima de otros competidores internacionales. Bajo esta visión, “México es una estrategia” más que una tendencia temporal.
Claves que identificaron las FIBRAs para los próximos años
- Consolidación del Nearshoring 2.0 como fenómeno estructural.
- Mayor relevancia de mercados secundarios industriales.
- Creciente demanda de infraestructura energética e hídrica.
- Recuperación de proyectos de retail y usos mixtos.
- Repunte de oficinas premium en ubicaciones estratégicas.
- Fortalecimiento de la integración económica de Norteamérica.
- Mayor protagonismo de las FIBRAs en la infraestructura productiva del país.
Las conclusiones del FibraDay 2026 coinciden con un momento simbólico para la industria inmobiliaria bursátil mexicana: los 15 años de la llegada de las FIBRAs al mercado nacional y el décimo aniversario de AMEFIBRA. Actualmente, la asociación representa 16 FIBRAs con más de 2,000 propiedades y cerca de 32 millones de metros cuadrados de área bruta rentable.
