La Ciudad de México y su zona metropolitana mantienen un mercado inmobiliario industrial en expansión, impulsado por el crecimiento de la Inversión Extranjera Directa (IED), el dinamismo del sector logístico y el fortalecimiento de los clústeres tecnológicos. Aunque la revisión del T-MEC mantiene en pausa algunos proyectos del sector automotriz, CBRE prevé una recuperación gradual de la demanda y sostiene que el tratado continúa plenamente vigente.
El reporte Market View Industrial 2T 2026 de CBRE revela que el inventario industrial alcanzó 12.97 millones de metros cuadrados, mientras que la demanda acumulada durante el primer semestre superó por primera vez el millón de metros cuadrados comercializados, reflejando la confianza de inversionistas y empresas en el mercado mexicano.
El T-MEC mantiene su vigencia y el mercado comienza a reaccionar
CBRE destacó que, pese a la incertidumbre generada por las revisiones periódicas del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), no existen cambios en reglas de origen, aranceles, inversión, energía o regulaciones laborales.
La consultora señaló que la extensión de 16 años del acuerdo fue pospuesta, pero no descartada, ya que podría anunciarse en cualquier momento conforme al Artículo 34.7.4 del tratado.
«Hemos comenzado a registrar un repunte en proyectos inmobiliarios de mediano plazo, particularmente los vinculados al clúster tecnológico, mientras que la mayoría de los proyectos del sector automotriz permanecen en modo de espera», indicó CBRE en su análisis.
La firma anticipó que la recuperación iniciará con la manufactura ligera, mientras que la manufactura pesada retomará su ritmo conforme aumente la certidumbre para los inversionistas.
Tecnología y logística ganan protagonismo
El estudio identifica un cambio importante en la composición de la demanda.
Los requerimientos activos de espacios industriales muestran un mayor interés por la manufactura diversificada, que aumentó 10.6 puntos porcentuales, mientras que los sectores de logística y transporte crecieron 6.6 puntos porcentuales.
CBRE también destacó que México, Taiwán y Vietnam incrementan su participación como proveedores de equipos de cómputo hacia Estados Unidos, impulsando inversiones relacionadas con:
- Semiconductores
- Inteligencia artificial
- Centros de datos
- Manufactura tecnológica
Aunque el sector automotriz continúa siendo uno de los pilares del comercio entre México y Estados Unidos, la consultora considera que actualmente atraviesa una etapa de estabilización tras varios años de crecimiento acelerado.
Mercado industrial rompe récord de actividad durante el primer semestre
El informe muestra que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México incorporó 348,146 metros cuadrados de nueva oferta durante el segundo trimestre de 2026, elevando el inventario total a 12.97 millones de metros cuadrados, un crecimiento anual de 8.3%, equivalente a más de 900 mil metros cuadrados adicionales respecto al mismo periodo del año anterior.
Durante el trimestre también comenzaron obras por más de 500 mil metros cuadrados, de los cuales 70% ya cuenta con contratos de prearrendamiento, situación que refleja una demanda sólida incluso antes de concluir los proyectos.
Al cierre del primer semestre:
- La demanda bruta alcanzó 1.01 millones de metros cuadrados, un incremento anual de 59%.
- La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, debido principalmente al ingreso de nuevos desarrollos al mercado.
- El rango de rentas se mantiene entre 8 y 12.50 dólares por metro cuadrado mensual, con un promedio de 9.93 dólares.
La IED fortalece la demanda industrial
El dinamismo del mercado también encuentra respaldo en la inversión extranjera.
De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Economía citadas por CBRE, durante el primer trimestre de 2026 México captó 23,591 millones de dólares de IED, lo que representó un crecimiento de 10.4% respecto al mismo periodo de 2025.
Estados Unidos continúa siendo el principal inversionista del país con 43% del total, seguido por España con 16%.
En el ámbito estatal, Ciudad de México lideró la captación de inversión con 11,777 millones de dólares, seguida por el Estado de México, con 1,983 millones de dólares, factores que continúan fortaleciendo la demanda de espacios industriales en la región.
Zumpango-AIFA concentra el interés de los inversionistas
El corredor Zumpango-AIFA se consolidó como el mercado industrial con mayor actividad durante el semestre, al concentrar 44% de la actividad comercial, seguido por el corredor Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT) con 39%.
Además, el pipeline de construcción mantiene expectativas positivas, ya que hacia finales de 2026 podrían incorporarse alrededor de 700 mil metros cuadrados adicionales al inventario industrial.
CBRE también prevé nuevos desarrollos en corredores como:
- Zumpango-AIFA
- Huehuetoca-Tepeji
- Cuautitlán
- Tlalnepantla
- Iztapalapa-Tláhuac
- Tepotzotlán
- Hidalgo
El sector logístico continúa como el principal motor
Durante el primer semestre del año, el sector logístico concentró 63% de la superficie comercializada, seguido por E-Commerce, con 33%, mientras que la manufactura representó únicamente 5%.
Las empresas provenientes de Corea del Sur (23%), Francia (21%), México (19%) y Argentina (14%) encabezaron las operaciones de establecimiento o renovación durante el segundo trimestre.
CBRE concluye que las perspectivas para el resto del año permanecen favorables gracias al elevado nivel de construcción, los proyectos ya prearrendados y el crecimiento sostenido de la actividad logística, elementos que permitirán mantener el dinamismo del mercado industrial pese al entorno de revisión del T-MEC.
