La oferta de vivienda nueva en la Ciudad de México continúa reduciéndose mientras la demanda mantiene un ritmo constante, una combinación que está modificando la dinámica del mercado inmobiliario y generando nuevas oportunidades para inversionistas en bienes raíces y compradores patrimoniales. Aunque el volumen de ventas se ha estabilizado tras el comportamiento excepcional observado después de la pandemia, especialistas coinciden en que el verdadero cambio está en el agotamiento del inventario disponible, el crecimiento sostenido de los precios y el repunte del mercado de rentas, particularmente en corredores como Reforma, Roma, Condesa y la alcaldía Cuauhtémoc.
Durante el webinar «Mercado inmobiliario en CDMX: Claves del primer semestre y expectativas para el segundo», organizado por University Tower®, especialistas del sector señalaron que el mercado residencial capitalino atraviesa una etapa de mayor estabilidad, pero con fundamentos sólidos que mantienen vigente el atractivo de la inversión inmobiliaria.
La reducción del inventario redefine las oportunidades de inversión
Más que una desaceleración, el mercado enfrenta un desequilibrio entre la oferta disponible y la demanda existente.
Durante el segundo trimestre de 2026 se comercializaron poco más de 5,100 viviendas verticales en la Zona Metropolitana del Valle de México, prácticamente el mismo nivel registrado un año antes. Sin embargo, el inventario disponible continúa disminuyendo y actualmente se ubica en 18,817 unidades, manteniendo una tendencia descendente desde finales de 2024.
A pesar de que durante el primer trimestre ingresaron 72 nuevos desarrollos, el ritmo de construcción todavía resulta insuficiente para compensar la velocidad con la que el mercado absorbe la oferta existente.
«Hoy el mercado ya no vive los picos de crecimiento que observamos entre 2023 y parte de 2024, pero eso no significa una pérdida de dinamismo. Lo que vemos es una estabilización sobre niveles históricamente altos, muy similares a los registrados después de la pandemia, lo que confirma que la demanda sigue siendo sólida», explicó Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México.
Enrique Téllez, Co-Director de Desarrolladora del Parque®, destacó que esta combinación de menor inventario y demanda sostenida crea condiciones favorables para quienes buscan construir patrimonio.
«Estamos viendo una combinación muy interesante: menos inventario, menos meses de disponibilidad y una demanda que no desaparece. Cuando eso ocurre, el mercado comienza a generar oportunidades importantes para quienes buscan construir patrimonio a largo plazo», afirmó.
El alza en precios refleja fundamentos del mercado, no especulación
Otro indicador que confirma la fortaleza del sector es el comportamiento de los precios.
El valor promedio de la vivienda vertical en la capital alcanzó 78,400 pesos por metro cuadrado, con un crecimiento anual cercano al 8%, mientras que algunos municipios del poniente del Estado de México registran incrementos de doble dígito.
Para Moreno, este comportamiento responde a una normalización del mercado y no a un fenómeno especulativo.
«Los desarrolladores mantuvieron sus precios prácticamente congelados en pandemia, mientras los costos de construcción aumentaban. Hoy vemos un ajuste más sano, donde el crecimiento de los precios refleja la realidad del mercado y no un incremento desproporcionado», puntualizó.
Cuauhtémoc y el corredor Reforma concentran la mayor demanda
El comportamiento del mercado también está modificando el mapa inmobiliario de la capital.
La alcaldía Cuauhtémoc recuperó el liderazgo en desplazamiento de vivienda nueva con 935 unidades vendidas, superando a Benito Juárez y consolidándose como el mercado residencial más dinámico de la Ciudad de México. La conectividad, la oferta cultural, la cercanía con centros laborales y la disponibilidad de servicios continúan impulsando el interés por corredores como Reforma, Roma y Condesa, tanto entre compradores que buscan vivienda como entre inversionistas que priorizan activos con potencial de apreciación.
«Actualmente, las personas privilegian la cercanía y la ubicación. Quieren reducir tiempos de traslado, vivir cerca del trabajo, tener servicios caminando y formar parte de una vida urbana mucho más activa. Ese cambio de hábitos está impulsando nuevamente a corredores como Reforma», explicó Enrique Téllez.
Las rentas también impulsan la rentabilidad de la inversión
El mercado de arrendamiento comienza a reflejar con mayor intensidad la presión generada por la disminución del inventario.
Las rentas tradicionales dentro del corredor Reforma presentan incrementos superiores al 20% anual, mientras que el segmento institucional o multifamily mantiene niveles de ocupación cercanos al 94%, impulsados por profesionistas, empresas y nuevos residentes que buscan flexibilidad y ubicaciones estratégicas.
De acuerdo con Téllez, existen pocos mercados capaces de sostener este ritmo de crecimiento en rentas.
«Cada vez hay más personas que quieren vivir en estas zonas y menos producto disponible. Esa ecuación fortalece el potencial de rentabilidad para quienes invierten hoy», señaló.
Claves del mercado inmobiliario de bienes raíces en la CDMX
- 18,817 viviendas integran el inventario actual en la Ciudad de México.
- Se comercializaron más de 5,100 viviendas verticales durante el segundo trimestre de 2026.
- El precio promedio alcanzó 78,400 pesos por metro cuadrado.
- La alcaldía Cuauhtémoc lideró las ventas de vivienda nueva con 935 unidades.
- Las rentas en el corredor Reforma aumentan más del 20% anual.
- El segmento multifamily registra una ocupación cercana al 94%.
Perspectivas para el segundo semestre
Los especialistas coincidieron en que el principal desafío para el mercado será acelerar la incorporación de nuevos desarrollos que permitan reducir la presión sobre el inventario disponible. Mientras eso ocurre, la combinación de demanda constante, crecimiento ordenado de los precios y el dinamismo de corredores consolidados mantiene a la Ciudad de México como uno de los mercados inmobiliarios con mejores perspectivas para la inversión patrimonial durante la segunda mitad del año.
